Zur Trinkwassernovelle ab 01. November planen wir für November/Dezember 2011 ein Abendseminar von 17:30 Uhr bis gegen 21:30 Uhr (Kompaktseminar zusammen mit dem Thema Mietrechtsänderungsgesetz – MietRÄndG) - siehe auch unter "2.2. Abendseminare".

Wenn Sie Interesse an diesem Kompaktseminar haben, bitte hier vormerken:


WEG-Reform ist seit Juli 2007 in Kraft - Anzeige in eigener Sache -
Wohnungseigentümer müssen sich seit dem 01.07.2007 auf neue Regeln für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums einstellen. An diesem Tag trat die vom Bundestag im Dezember 2006 verabschiedete Novelle des Wohnungs-eigentumsgesetzes in Kraft.
Durch eine teilweise Abschaffung des bisherigen Prinzips der Einstimmigkeit bei Verwaltungsentscheidungen soll die Gemeinschaft handlungsfähiger werden.

Mehr Informationen vermitteln Ihnen unsere Seminare
"Die Verwaltung von Eigentumswohnungen"  und  "Die WEG-Novelle"
sowie "Die WEG-Praxis - Verwaltungs- und Rechtswissen" (Aufbauseminar zu den Seminaren 108/114)

1.2 Maklerrecht 

Ausdrücklicher Hinweis auf Provisionsverlangen
Ein Makler muss einen Kunden ausdrücklich darauf hinweisen, dass er für seine Tätigkeit eine Provision verlangt. Nach Auffassung des Gerichts genügt es nicht, dass der Makler schon früher für den Kunden tätig war und der Makler einen entsprechenden Hinweis gegeben hatte. Dies müsse er für jeden neuen Auftrag wieder erneut tun.
Das Gericht wies mit seinem Urteil die Klage eines Maklers gegen einen Kunden ab. Der Makler verlangte von dem Kunden rund 12.500 Euro Provision für die Vermittlung eines Grundstückskaufs. Dem hielt der Kunde entgegen, er sei von einer für ihn provisionsfreien Vermittlung ausgegangen. Das OLG befand, der Makler habe nicht nachgewiesen, dass er den Käufer über die Provisionspflicht informiert habe. Daher fehle für seine Forderung die Rechtsgrundlage.
Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt, Az.: 19 U 217/10

Makler haftet nicht für falsche Wohnflächenangabe durch Verkäufer
Das Landgericht Bonn stellte fest, dass ein Makler, der in seinem Exposé Angaben über eine Wohnflächengröße macht, nicht für unrichtige Aussagen haften muss. Das Bonner Landgericht entschied, dass ein Makler grundsätzlich nicht für die Richtigkeit der von Immobilienverkäufern gemachten Angaben haftet. Gibt ein Makler lediglich die Angaben eines Verkäufers wieder, haftet er nur dann, wenn ihm entweder die Unrichtigkeit der Angaben bekannt ist oder ihn eine Nachprüfungspflicht traf. Eine Überprüfungspflicht besteht für einen Makler nur dann, wenn er die Unrichtigkeit hätte erkennen können oder den Eindruck einer eigenen Überprüfung gegenüber den Käufern vermittelt hat.
LG Bonn, Urteil v. 14.04.11, Az.: 8 S 15/11

1.3 Mietrecht 

Unwirksame Klausel in Gewerberaummietvertrag zu Verwaltungskosten
- fehlende Transparenz der Position "Centermanagement" - BGB §§ 307 I 3, 310 I 2
Die formularmäßig vereinbarte Klausel eines Gewerberaummietvertrages, die dem Mieter eines in einem Einkaufszentrum gelegenen Ladenlokals als Nebenkosten des Einkaufscenters zusätzlich zu den Kosten der "Verwaltung" nicht näher aufgeschlüsselte Kosten des "Center-Managements" gesondert auferlegt, ist intransparent und daher unwirksam.
BGH, Urteil vom 03.08.2011, Az.: XII ZR 205/09 (OLG Dresden)

Eigenbedarf weil andere Wohnung zu groß und teuer ist?
Im vorliegenden Fall hatte der Vermieter dem Mieter einer 60 qm-Wohnung eine Eigenbedarfskündigung ausgesprochen und diese damit begründet, die Wohnung für seine Mutter zu benötigen, die in einer zu teuren 165-qm-Wohung lebe. Die für diese Wohnung anfallenden Kosten und weitere Details gab der Vermieter erst im Räumungsverfahren an. Dem Mieter wurde keine freie vergleichbare Wohnung in anderen Objekten des Vermieters angeboten. Das Gericht folgt der Ansicht des Mieters, die Kündigung sei rechtswidrig aber nicht. Die Begründungspflicht des § 573 Abs. 3 BGB ist dann erfüllt, wenn die Kündigung die wesentlichen Tatsachen enthält; nähere Erläuterungen können dann ggf. im Gerichtsverfahren erfolgen. Es liegt ein nachvollziehbarer Grund für eine Eigenbedarfskündigung vor, wenn ein Angehöriger eines Vermieters eine teure Wohnung aufgeben muss. Hier muss sich der Vermieter auch nicht auf eine freie eigene Wohnung in schlechterer Lage verweisen lassen. Eine Verpflichtung, dem Mieter in anderen Objekten vergleichbare Wohnungen anzubieten, besteht nicht.
AG Berlin-Tiergarten, 13.1.2011, Az: 8 C 66/10

Schuldanerkenntnis und Betriebskostensaldo
Jedenfalls seit der gesetzlichen Einführung der ausschlussbewehrten Abrechnungs- und Einwendungsfristen gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2, 3 und Satz 5, 6 BGB durch das Mietrechtsreformgesetz vom 19. Juni 2001 erlauben weder die vorbehaltlose Zahlung einer Betriebskostennachforderung durch den Mieter noch die vorbehaltslose Erstattung eines sich aus der Betriebskostenabrechnung ergebenden Guthabens durch den Vermieter für sich genommen die Annahme eines deklaratorischen Schuldanerkenntnisses, das einer späteren Nach- oder Rückforderung während des Laufs der genannten Fristen entgegensteht (Fortführung von BGH, Urteile vom 18. Januar 2006 - VIII ZR 94/05; vom 11. November 2008 - VIII ZR 265/07).
BGH v. 12.1.2011, Az.: VIII ZR 296/09

Betriebskostenabrechnung
a) Der Mieter trägt die Darlegungs- und Beweislast für eine Verletzung des Grundsatzes der Wirtschaftlichkeit bei der Abrechnung der Betriebskosten durch den Vermieter.
b) Mit der Behauptung, ein Kostenansatz in der Betriebskostenabrechnung des Vermieters übersteige den insoweit überregional ermittelten durchschnittlichen Kostenansatz für Wohnungen vergleichbarer Größe, genügt der Mieter seiner Darlegungslast nicht.
c) Den Vermieter trifft regelmäßig keine sekundäre Darlegungslast für die tatsächlichen Grundlagen seines Betriebskostenansatzes.
BGH v. 6.7.2011, Az.: VIII ZR 340/10

Eigenbedarfskündigung
Für die Begründung einer Kündigung wegen Eigenbedarfs reicht es aus, dass der Vermieter die Person bezeichnet, für die er die Wohnung benötigt, und deren Interesse an der Erlangung der Wohnung darlegt.
BGH v. 6.7.2011, Az.: VIII ZR 317/10

Verjährungsfrist
Für den Beginn der vierjährigen Verjährung eines Anspruches auf Rückzahlung wegen überzahlter Miete (hier: Minderung wegen Wohnflächenabweichung) nach § 197 BGB a.F. kommt es nicht auf die Kenntnis des Gläubigers von den anspruchsbegründenden Umständen an.
BGH v. 29.6.2011, Az.: VIII ZR 30/10

Verwertungskündigung
Bei der Beurteilung, ob einem Vermieter durch den Fortbestand des Mietvertrags erhebliche Nachteile entstehen und er deshalb zu einer Verwertungskündigung nach § 573 Absatz 2 Nr. 3 BGB berechtigt ist, muss eine Abwägung sämtlicher Umstände des Einzelfalls vorgenommen werden. Ein erheblicher Nachteil für den Vermieter scheidet aber nicht schon deshalb aus, weil er das Einfamilienhaus bereits im vermieteten und unrentablen Zustand erworben hat.
BGH v. 8.6.2011, Az.: VIII ZR 226/09

1.4 Wohnungseigentumsrecht 

Wohnung eines insolventen Hausgeldschuldners kann versteigert werden!
In der Insolvenz eines Wohnungseigentümers ist die Wohnungs-eigentümergemeinschaft wegen der nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG bevorrechtigten, vor der Insolvenzeröffnung fällig gewordenen Hausgeldansprüche ohne die Notwendigkeit einer vorherigen Beschlagnahme des Wohnungseigentums absonderungsberechtigt. Sofern die Berechtigten gegen den säumigen Wohnungseigentümer vor der Insolvenzeröffnung keinen Zahlungstitel erlangt haben, können sie den das Absonderungsrecht bestreitenden Insolvenzverwalter mit der Pfandklage auf Duldung der Zwangsversteigerung in die Eigentumswohnung in Anspruch nehmen. Das Prozessgericht muss in diesem Fall prüfen, ob die Voraussetzungen des Vorrechts gegeben sind. Im Insolvenzverfahren über das Vermögen des Wohnungseigentümers entsteht das Vorrecht wegen der Hausgeldansprüche an der bis dahin nicht beschlagnahmten Eigentumswohnung mit der Verfahrenseröffnung.
BGH, 21.7.2011, Az: IX ZR 120/10

Wenn der Verwalter einfach Aufträge vergibt, haftet er der WEG auf Schadensersatz
Im vorliegenden Fall hatte ein Verwalter bei einer Bodenöffnung umfassende Sanierungsarbeiten vergeben, nachdem bei der Öffnung festgestellt wurde, dass in einem Kellerraum Tonrohre gebrochen und z. T. zerdrückt waren. Auch war keine Isolierung des Kellermauerwerks mehr vorhanden. Ein anwesendes Unternehmen sah die Gefahr einer Fundamentunterspülung und wurde an Ort und Stelle mit Sanierungsarbeiten beauftragt. Die Kosten i. H. v. ca. 17.000 Euro beglich der Verwalter aus Mitteln der WEG. Die WEG war der Ansicht, dass ein vorheriger Eigentümerbeschluss bei einer solch umfangreichen Beauftragung erforderlich gewesen wäre und verlangte Schadensersatz. Vor Gericht erhielt die WEG dem Grunde nach Recht. Nur bei einer dringenden Maßnahme wäre es zulässig gewesen, einen Werkvertrag namens der WEG abzuschließen. Ohne eine erforderliche Notgeschäftsführung unterlag die Sache der alleinigen Entscheidungszuständigkeit der Eigentümerversammlung. Hier war die Sache nicht so dringend, als dass an Ort und Stelle eine umfassende Sanierung beauftragt werden musste. Schließlich bestand der Defekt bekanntermaßen bereits seit längerem, eine provisorische Schadensbehebung wäre daher zunächst ausreichend gewesen. Zu berücksichtigen war auch, dass es sich um ein altes Gebäude mit erheblichem Sanierungsbedarf handelte. Auch hätte sich der Verwalter nicht durch die Angabe, es drohe eine Fundamentunterspülung zur Auftragsvergabe verleiten lassen dürfen, sondern hätte zunächst sachverständigen Rat einholen müssen. Somit hatte sich der Verwalter über die Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung hinweggesetzt und seine Pflichten verletzt. Daher ist der WEG der gesamte entstandene Schaden zu ersetzen (u. a. der gesamte Werklohn). Hierauf anzurechnen sind nur die Leistungen, die die WEG erhalten hat und die die Eigentümer zwingend sofort hätten beschließen müssen.
OLG Hamm, 19.7.2011, Az: 15 Wx 120/10

Hausgeldforderungen sind vom Insolvenzverwalter ungekürzt zu zahlen
Nach einer lnsolvenzeröffnung handelt es sich bei fällig werdenden Hausgeldforderungen um Verbindlichkeiten, die grundsätzlich gegen den Insolvenzverwalter eingeklagt werden können.Eine Eigentümergemeinschaft hatte rückständige HausgeIdforderungen gegen den lnsolvenzverwalter eines Wohnungseigentümers eingeklagt. Der Insolvenzverwalter machte geltend, dass es sich bei den Hausgeldforderungen um Insolvenzforderungen handele, die nur zum Teil, entsprechend der Insolvenzquote, von ihm zu zahlen seien. Der Insolvenzverwalter verlangte hingegen von der Eigentümergemeinschaft die Auszahlung der Mieten, die diese von dem Mieter des insolventen Wohnungseigentümers erhalten hatte. Das Amtsgericht gab der Eigentümergemeinschaft Recht. Es befand, dass die fällig gewordenen Hausgelder keine Insolvenzforderungen sind und somit ungekürzt vom Insolvenzverwalter zu zahlen waren. Soweit der Mieter die Mieten statt an den Insolvenzverwalter direkt an die Eigentümergemeinschaft gezahlt hatte, lehnte das Gericht einen Rückerstattungsanspruch des Insolvenzverwalters ab. Der Mieter wollte lediglich seine Mietschulden tilgen und nicht etwa die Hausgeldverbindlichkeiten des insolventen Eigentümers. Dennoch lag keine Zahlung fremder Schulden vor und aus diesem Grund war ein Durchgriffsanspruch des Insolvenzverwalters nicht gegeben
AG Bernau, Urteil v. 30.11.10, Az. 34 C 32/09