Zur Trinkwassernovelle ab 01. November planen wir für Oktober/November 2011 ein Abendseminar von 17:30 Uhr bis gegen 21:30 Uhr (Kompaktseminar zusammen mit dem Thema Mietrechtsänderungsgesetz – MietRÄndG) - siehe auch unter "2.2. Abendseminare".

Wenn Sie Interesse an diesem Kompaktseminar haben, bitte hier vormerken:


WEG-Reform ist seit Juli 2007 in Kraft - Anzeige in eigener Sache -
Wohnungseigentümer müssen sich seit dem 01.07.2007 auf neue Regeln für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums einstellen. An diesem Tag trat die vom Bundestag im Dezember 2006 verabschiedete Novelle des Wohnungs-eigentumsgesetzes in Kraft.
Durch eine teilweise Abschaffung des bisherigen Prinzips der Einstimmigkeit bei Verwaltungsentscheidungen soll die Gemeinschaft handlungsfähiger werden.

Mehr Informationen vermitteln Ihnen unsere Seminare
"Die Verwaltung von Eigentumswohnungen"  und  "Die WEG-Novelle"
sowie "Die WEG-Praxis - Verwaltungs- und Rechtswissen" (Aufbauseminar zu den Seminaren 108/114)

1.2 Maklerrecht 

Hinweis auf Doppeltätigkeit einer Maklerin in Exposé und notariellem Kaufvertrag ausreichend
- Vertrag wurde vom Käufer im Bewusstsein über Doppelvergütung unterzeichnet -
Die Doppeltätigkeit einer Maklerin ist grundsätzlich zulässig. Sie ist jedoch offenzulegen. Geschieht dies in einem Exposé der Maklerin und im notariellen Kaufvertrag, ist dies ausreichend.
Amtsgericht München, Urteil vom 02.07.2010, Az.: 121 C 1836/10

Kündigung eines Makleralleinauftrags
1. Wird die Maklerleistung erst nach dem Wirksamwerden der Kündigung eines Makleralleinauftrags erbracht, wäre ein eindeutiges Provisionsverlangen dem Maklerkunden gegenüber erforderlich gewesen, das Grundlage für den konkludenten Abschluss eines neuen Maklervertrags sein könnte. Fehlt ein ausdrückliches Provisionsverlangen des Maklers, folgt aus der Tatsache, dass eine Partei sich die Mitwirkung des Maklers nach Kündigung gefallen lässt, nicht notwendigerweise, dass sie mit dem Makler in Vertragsbeziehungen treten will.
2. Nach der Kündigung des Makleralleinauftrags besteht kein einfacher Maklervertrag fort, wenn die Kündigung nur als Wunsch zur uneingeschränkten Beendigung des Vertragsverhältnisses insgesamt verstanden werden kann.
OLG Köln, Urteil vom 21.12.2010, Az.: 24 U 99/10

1.3 Mietrecht 

Mieterhöhungsverlangen kann auch mit altem Mietspiegel zulässig sein!
Ein Mieterhöhungsbegehren ist nicht deshalb aus formellen Gründen unwirksam, weil der Vermieter darin zur Begründung auf den bisher geltenden Mietspiegel und nicht auf den kurz zuvor (hier: 5 Tage vorher) veröffentlichten neuesten Mietspiegel Bezug genommen hat. In diesem Fall liegt lediglich ein inhaltlicher Fehler vor.
BGH, Urteil vom 6.7.2011, Az: VIII ZR 337/10

Nichtraucher für die Wohnung gesucht - darf trotzdem geraucht werden?
Ein Vermieter hatte für seine Wohnung einen Nichtraucher per Wohnungsannonce gesucht. Der Mieter hatte zuvor auch angegeben, dass er mit dem Rauchen aufgehört habe. Später rauchte der Mieter dann doch gelegentlich in der Wohnung. Dies berechtigt den Vermieter aber nicht dazu, den Mietvertrag wegen arglistiger Täuschung oder Irrtum anzufechten. Schließlich war ja vereinbart, dass die Vermietung nur dann erfolgen würde, wenn in der Wohnung nicht geraucht wird. Irrtum schied aus, weil zwar die Absicht bestand, an einen Mieter zu vermieten, der selbst nicht raucht und das Rauchen in der Wohnung auch nicht zulässt. Dies war nicht zum Ausdruck gekommen - es wurde nur nach einem Nichtraucher gesucht. Eine fristlose Kündigung war ebenfalls nicht möglich, weil das Rauchen in der Wohnung keine schwerwiegende Vertragsverletzung ist. Es kann bei einem Raucher, der das Rauchen aufgegeben hat, im übrigen nicht davon ausgegangen werden, dass dieser niemals wieder Rauchwaren anrührt.
LG Stuttgart, 2.7.1992, Az: 16 S 137/92
Tipp : Soll die Wohnung rauchfrei bleiben, sollte dies mietvertraglich im Rahmen einer Individualvereinbarung ganz konkret vereinbart werden.

Abrechnungszeitraum bei Betriebskosten kann einmalig und einvernehmlich verlängert werden
§ 556 Abs. 3 Satz 1, Abs. 4 BGB steht einer einmaligen einvernehmlichen Verlängerung der jährlichen Abrechnungsperiode zum Zwecke der Umstellung auf eine kalenderjährliche Abrechnung nicht entgegen. Dies geht aus einem Urteil des Bundesgerichtshofs hervor. Allerdings darf es nicht missverstanden werden. Der Vermieter dürfe nach wie vor nicht einseitig den Abrechnungszeitraum verlängern. Das sei nur mit ausdrücklichem Einverständnis des Mieters möglich.
BGH, Urteil vom 27.07.2011, Az.: VIII ZR 316/10, BeckRS 2011, 20477

Außenbriefkasten ist keine Pflicht!
Es besteht keine vermieterseitige Verpflichtung dazu, von außen zugängliche Briefkästen zu errichten - zumindest dann nicht, wenn im Hausflur Briefkästen für die Mieter zur Verfügung stehen. Dies gilt auch dann, wenn diese Briefkästen von außen nicht ohne Haustürschlüssel erreichbar sind, der Briefträger der Post und andere Zusteller jedoch Schlüssel und somit Zugang erhalten haben.Einem Mieter genügte dies nicht, da er mehrfach Zustellungen nicht oder verspätet erhalten hatte. Da die DIN 32617 jedoch empfehle, Briefkästen von außen zugänglich zu gestalten, treffe den Vermieter eine Nachrüstpflicht. Der Forderung kam der Vermieter nicht nach und der Mieter minderte die Miete um 5 %.Als die Sache vor Gericht endete, erhielt der Vermieter Recht. Weder ist der Vermieter zur Nachrüstung verpflichtet, noch ist die Wohnung mangelhaft, wenn die Briefkästen im Hausflur liegen. Vielmehr ist dies ausreichend, wenn die Briefkästen auch DIN-A4 Sendungen aufnehmen können. Dies war vorliegend der Fall. Auch aus der Liberalisierung des Briefmarktes und den resultierenden Zustellungen durch verschiedene Dienste heraus erwächst keine Pflicht, das Gebäude mit von außen erreichbaren Briefkästen nachzurüsten. Die vom Mieter herangezogene DIN 32617 führt auch zu keiner solchen Pflicht, hierbei handelt es sich nicht um eine Rechtsnorm. Es obliegt dem Vermieter zu entscheiden, wie er eine zuverlässige Postzustellung gewährleistet. Die Überlassung von Haustürschlüsseln an die Zustelldienste ist ein geeignetes Mittel - die Minderung des Mieters war somit unzulässig.
LG Frankfurt/Oder, 28.5.2010, Az: 6a S 126/09

Auch nach 20 Jahren kann ein Bad als "modernes Bad" eine Mieterhöhung begründen!
Auch ein bereits zwanzig Jahre altes Bad kann als Sondermerkmal "modernes Bad" im Mietspiegel gewertet werden, wenn sich unter dem Begriff lediglich ein neuzeitlicher Standard verbirgt. Das Gericht befand, dass das Merkmal "modernes Bad" erfüllt ist, wenn die Wände des Raumes türhoch mit Fliesen versehen sind und sich auch Fliesen auf dem Boden befinden. Vorliegend war zudem eine Einbauwanne vorhanden, die in ihrer Ausstattung auch neuzeitlichem Standard entsprach. Ein neuzeitlicher Standard liegt grundsätzlich dann vor, wenn in den letzten 5 bis 10 Jahren eine neue Ausstattung des Bades vorgenommen wurde, die den heutigen Ansprüchen an eine Mietwohnung entspricht. Es ist ausreichend, wenn nur die Standardeigenschaften eines modernen Bades erfüllt sind. Dies ist auch dann der Fall, wenn nur eine normale Sanitärausstattung installiert wurde.
AG Berlin-Tiergarten, 22.12.2010, Az: 4 C 347/10

Blei im Trinkwasser ist Mietmangel
Überschreitet die Konzentration von Blei im Trinkwasser in einer Wohnung den zulässigen Höchstwert, ist dies ein Mangel der Wohnung. Der Mieter kann deswegen die Miete mindern, denn erst nach einem Ablaufen lassen von 10 bis 15 Minuten liegen die Werte unter der zulässigen Konzentration. Der Mieter hat die Miete deshalb um knapp 5 Prozent gemindert; das Amtsgericht gab ihm Recht.
AG Hamburg, Urteil v. 28.2.2011, 910 C 117/10

Leerstandskosten - Gewerbemieter muss zahlen!
Ein Vermieter kann von Geschäftsraummietern eine Änderung des Maßstabs der Nebenkostenumlage verlangen, wenn Leerstandskosten für ihn eine große Belastung darstellen. Konkret ging es um einen Fall, in dem mietvertraglich vereinbart wurde, dass die Nebenkosten (ausgenommen Heizkosten) nach Flächen abgerechnet werden. Zu dem Objekt, in dem u.a. ein Reha-Zentrum betrieben wurde, gehörte auch eine nicht vermietete Tennishalle. Diese Halle hatte einen Anteil von 47 % der Abrechnungsfläche. Als der Mietvertrag mit dem Reha-Zentrum geschlossen wurde, war die Tennishalle noch vermietet. Als die Halle dann leer stand, verlangte der Vermieter vom Mieter des Reha-Zentrums eine Änderung des Abrechnungsmaßstabs. Der Mieter sollte nun die Leerstandskosten, insbesondere Nebenkosten der Tennishalle ebenfalls tragen. Der Mieter wollte diese Nebenkosten nicht begleichen. Vor dem OLG Düsseldorf verlor der Mieter dann jedoch - aufgrund des 47 %igen Anteils der Tennishalle an der gesamten Abrechnungsfläche war der bisherige Abrechnungsschlüssel für den Vermieter unzumutbar geworden.
OLG Düsseldorf, 28.10.2010, Az: 24 U 28/10

Vermieter muss Kohleofen nicht regelmäßig überprüfen
Ein Vermieter ist nicht verpflichtet, Kohleöfen ohne besonderen Anlass regelmäßig kontrollieren zu lassen. Für einen Schaden des Mieters haftet er nicht. Es reicht in der Regel aus, wenn auftretende Unregelmäßigkeiten oder vom Mieter angezeigte Mängel unverzüglich von einem Fachmann abgestellt werden. Der BGH verweist hier auf seine Rechtsprechung zur Elektroinstallation (BGH v. 15.10.2008, VIII ZR 321/07).
BGH, Beschluss v. 1.6.2011, VIII ZR 310/10

Streit um die Rauchmelder
Auch dann, wenn der Mieter einer Wohnung bereits selbst Rauchwarnmelder angebracht hat, kann der Vermieter bestimmen, welche Warnmelder er im Mietobjekt einbaut. Verlangt der Vermieter zur Durchführung der Einbauarbeiten Zutritt, so kann der Mieter dies nicht unter Hinweis auf bereits vor Jahren selbst angebrachte Warnmelder verweigern. Der Mieter muss den Einbau auch in diesem Fall dulden - dies ergibt sich aus § 554 Abs. 2 S. 1 BGB. Ein Eingriff in die Verwaltungspraxis des Vermieters ist nicht zulässig, dieser ist in seiner Entscheidung darüber, welche Warnmelder wie und in welchen Zimmern eingebaut werden sollen, frei. Da es sich bei dieser Maßnahme um eine Bagatellmaßnahme handelt, muss diese auch nicht mit der üblichen Ankündigungsfrist geltend gemacht werden.
AG Hamburg-Blankenese, 16.2.2011, Az: 531 C 341/10

Erwerber einer Mietwohnung haftet für Kaution
Infolge einer nach Inkrafttreten von § 566a BGB erfolgten Veräußerung vermieteten Wohnraums tritt der Erwerber auch dann in die durch die Zahlung der Kaution an den ursprünglichen Vermieter begründeten Rechte und Pflichten ein, wenn es zuvor - noch unter der Geltung des § 572 BGB aF - weitere Veräußerungsgeschäfte gegeben hat und die Kaution in der Kette der vorangegangenen Vermieter nicht weitergeleitet worden war.
Die Folge: Der Mieter kann sich an den jetzigen Vermieter halten. Ob dem Erwerber die Kaution auch ausgehändigt wurde, ist unerheblich. Maßgeblich hierfür ist alleine, dass das Objekt unter Geltung des § 566a BGB veräußert wurde. Dass die Vorschrift erst während des Mietverhältnisses in Kraft getreten ist, ist unerheblich. Ebenfalls unerheblich ist, ob die vermietete Wohnung vor Geltung des § 566a BGB schon einmal verkauft wurde.
BGH, 1.6.2011, Az: VIII ZR 304/10

Reichweite von Konkurrenzschutz
Die vertragliche Verpflichtung des Vermieters, "nicht selbst eine Autoglas-Services Station zu eröffnen bzw. am Grundstück einer direkten Konkurrenzfirma zu diesem Zweck zu vermieten", erfasst nur ausschließlich auf Autoglaserei spezialisierte Betriebe, nicht aber Angebots- oder Sortimentserweiterungen eines Konkurrenten. Hierauf weist das Oberlandesgericht Brandenburg hin. Im zugrunde liegenden Fall war auf dem Nachbargrundstück des Vermieters bereits ein Kfz-Betrieb vorhanden, der die Wartung und Reparatur von Kraftfahrzeugen im Sofortdienst anbot, sodann aber auch Autoglaserarbeiten mit anbot. Der neu anmietende Autoglasbetrieb wusste vom Vorhandensein des anderen Mieters und musste auch mit einer Angebotserweiterung durch diesen rechnen. Er hätte auch diesen Fall im Rahmen der Konkurrenzschutzklausel des Mietvertrages berücksichtigen können, was er nicht getan hat. Anspruch auf Minderung/Schadensersatz wurden vom Gericht daher zu Recht zurückgewiesen.
Oberlandesgericht Brandenburg, Urteil vom 26.5.2010, Aktenzeichen 3 U 101/09

1.4 Wohnungseigentumsrecht 

Zentrales WEG-Berufungsgericht – Vorsicht Falle!
Bezeichnet das Amtsgericht einen Rechtsstreit als "Wohnungseigentumssache", darf ein Rechtsanwalt allein hieraus nicht schließen, dass das zentrale WEG-Berufungsgericht für die Berufung zuständig ist.
BGH, Beschluss v. 14.7.2011, V ZB 67/11

Hintergrund: Eine WEG hatte die Mieter einer Wohnung darauf verklagt, die Nutzung von Flächen, die im Gemeinschaftseigentum stehen, zu unterlassen. Das AG Potsdam gab der WEG Recht. In dem Urteil hat das AG den Rechtsstreit als "Wohnungseigentumssache" bezeichnet. Die im Prozess unterlegenen Mieter legten Berufung zum LG Frankfurt/Oder ein. Dieses ist im dortigen Bezirk zentrales Berufungsgericht für wohnungseigentumsrechtliche Streitigkeiten.

Funktionsbezeichnung bei Protokollunterschrift nicht entscheidend
Unterschreibt ein Wohnungseigentümer, der dem Beirat angehört, ein Versammlungsprotokoll mit der Funktionsbezeichnung "Beirat", kann hierin auch eine Unterzeichnung in der Funktion "Wohnungseigentümer" liegen. Das Grundbuchamt hat u. a. bemängelt, dass das Protokoll gem. § 24 Abs. 6 WEG auch von einem Wohnungseigentümer hätte unterschrieben sein müssen. Selbst wenn die Beiräte, die das Protokoll unterschrieben haben, Wohnungseigentümer seien, sei diesem Erfordernis nicht genügt. Die Unterschrift eines Eigentümers mit der Funktionsbezeichnung "Beirat" genüge nicht. Das OLG Hamm folgt dem nicht. Angesichts der Funktion der Unterschriften, die Richtigkeit des Protokollinhalts zu gewährleisten, ist nicht ersichtlich, wieso die Beifügung einer Funktionsbezeichnung der Gewährsübernahme "als Miteigentümer" entgegen stehen sollte. Denn unstreitig kann der Sache nach auch ein Beiratsmitglied als "weiterer Miteigentümer" unterzeichnen.
OLG Hamm, Beschluss v. 8.7.2011, 15 W 183/11

Fehlen einer Abmahnung kann Entziehungsbeschluss kippen
Ein Beschluss über die Entziehung von Wohnungseigentum kann angefochten werden, wenn vorher keine Abmahnung erfolgte. Selbst wenn eine Abmahnung ausgesprochen wurde, ist deren Berechtigung gerichtlich zu überprüfen, entschied der Bundesgerichtshof (BGH) kürzlich. Zuvor hatte ein Wohnungseigentümer einen Beschluss seiner Eigentümergemeinschaft gerichtlich angefochten. Darin wurde er verpflichtet, seine Wohnung zu veräußern. Der Eigentümer hielt diesen Beschluss über die Entziehung seiner Eigentumswohnung für rechtswidrig, weil er zuvor nicht von der Eigentümergemeinschaft abgemahnt worden war.Der BGH stellte klar, dass die Entziehung von Wohnungseigentum einen Beschluss der Wohnungseigentümer voraussetzt, gemäß § 18 Abs. 3 Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Dieser bewirkt jedoch nicht die Entziehung des Wohnungseigentums, sondern es ist zusätzlich eine Entziehungsklage der Eigentümergemeinschaft erforderlich. Vor dem Entziehungsbeschluss muss die Eigentümergemeinschaft zudem regelmäßig den betroffenen Wohnungseigentümer wegen eines Vergehens abmahnen. Nicht erforderlich ist die Abmahnung nur ausnahmsweise dann, wenn sie keine Aussicht auf Erfolg bietet. Der BGH hat den Rechtsstreit schließlich an das vorinstanzliche Gericht zurückverwiesen. Dieses muss nun prüfen, ob dem Entziehungsbeschluss eine rechtmäßige Abmahnung vorausgegangen war.
BGH, Urteil v. 08.07.11, Az. V ZR 2/11

Bestellung eines Notverwalters durch einstweilige Verfügung
- WEG § 21 VIII; ZPO § 940 -
Jeder Wohnungseigentümer kann nach § 21 IV WEG die Abberufung eines untauglichen Verwalters und die Bestellung eines tauglichen Verwalters verlangen. Ein Notverwalter kann zwar infolge der Aufhebung von § 44 III WEG a.F. nicht mehr von Amts wegen bestellt, wohl aber kann eine einstweilige Regelung weiterhin beantragt und unter den Voraussetzungen des § 940 ZPO angeordnet werden.
BGH, Urteil vom 10.06.2011, V ZR 146/10 (LG Köln)

Heizkörper als Sondereigentum?
Heizkörper und dazugehörige Leitungen zum Anschluss an eine Zentralheizung können durch Teilungserklärung oder nachträgliche Vereinbarung dem Sondereigentum zugeordnet werden. Sondereigentum sind dann vorbehaltlich ausdrücklicher anderweitiger Regelung in der Teilungserklärung auch Heizungs- und Thermostatventile und ähnliche Aggregate. Bei der Gesamterneuerung der Zentralheizung einer Wohnanlage muss den Wohnungseigentümern angemessene Zeit zur Umstellung der in ihrem Sondereigentum stehenden Heizkörper und Anschlussleitungen gegeben werden. Danach können sie von der erneuerten Heizungsanlage abgetrennt werden, wenn die alten Geräte mit der neuen Anlage nicht (mehr) kompatibel sind.
BGH, 8.7.2011, Az: V ZR 176/10

Hobbyraum ist nicht zum Wohnen da
Ein in der Teilungserklärung als "Hobbyraum" ausgewiesener Raum darf nicht zu Wohnzwecken benutzt werden. Darauf, ob die Wohnnutzung im Einzelfall stört, kommt es nicht an.
BGH, Beschluss v. 16.6.2011, V ZA 1/11

Verwalter kann selbst um Verwaltungsunterlagen streiten
Gibt ein Wohnungseigentümer dem Verwalter Verwaltungsunterlagen, die er von diesem erhalten hatte, nicht zurück, kann der Verwalter selbst auf Rückgabe klagen.
BGH, Urteil v. 15.7.2011, V ZR 21/11

Ort einer Eigentümerversammlung darf nicht spontan verlegt werden
Wenn sich Wohnungseigentümer schriftlich darauf geeinigt haben, wann und wo eine Eigentümerversammlung abgehalten werden soll, darf der Ort dieser Versammlung nicht einseitig geändert werden.
BGH, Urteil v. 10.6.2011, V ZR 222/10